賃貸借契約書とは

賃貸借契約書とは賃貸物件を借りる際に、貸主と借主が締結をする契約書面のことを言います。建物賃貸借契約書と土地賃貸借契約書があり、賃貸借契約の対象が建物か土地かで分かれます。契約書には普通借家契約や定期借家契約等の契約種別（後述）、建物/土地の概要、貸主/借主の氏名、賃料、共益費、契約期間、賃料改定条項や中途解約条項等、契約にあたって必要な事項が記載されています。

（１）関連する法律

不動産の賃貸借契約に関連する法律は、民法、借地借家法等があります。民法では、契約自由の原則に基づき、賃貸借を以下のように規定しています。

民法 第六百一条　
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

つまり、借主が貸主に対する賃料の支払い、および契約終了後に借りたものの返還を約束するのが賃貸借と定められています。 

民法の契約自由の原則は、貸主と借主が平等な立場であることを前提としていますが、実際には、借主の方が貸主と比べて立場も弱く、経済的にも不利であるケースが多く存在します。そこで借主を保護する為に民法に優先する規定を設けた法律（特別法）が借地借家法です。その為、民法と借地借家法で定めが違う、矛盾している場合は、借地借家法が優先して適用されます。 

例えば、民法（617条）においては、貸主借主共にいつでも解約の申し入れができ、建物賃貸借であれば申し入れから3ヶ月が経過することで契約が終了すると規定されています。それでは借主が不利益を被る可能性がある為、借地借家法（28条）では借主保護の観点から、賃貸人からの解約申入れには正当な事由が必要であると定められています。

（２）契約種別

建物の賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。 この2種類で最も大きな違いは「更新の有無」です。

普通賃貸借契約では、特段の手続きを経なくても賃貸借契約期間が満了すると自動更新となる契約です。前述の通り、たとえ貸主が解約の申入れや更新の拒絶をした場合でも、これに正当の事由があると認められなければ、契約は更新されます。

一方で定期建物賃貸借契約は、契約で定めた期間が満了することにより終了となり、更新されない賃貸借契約です。貸主と借主の双方で合意をすれば継続して賃貸借することも可能ですが、その場合は更新ではなく、再契約という形になります。

 定期借家制度は、2000年3月1日に施行された借地借家法の改正により導入されましたが、導入以降、店舗運営等の事業用賃貸借契約において採用されることが多くなり、現在はショッピングセンターに出店する場合のほとんどが定期建物賃貸借契約となっています。

貸主側からすると、社会の需要の変化に対応したり、定期的なテナント入れ替えで常に魅力ある空間を創造したいという思惑と一致することから、定期借家制度の採用が増えていると考えられます。