定期借家契約の中途解約は可能？基礎知識と注意点を解説

定期建物賃貸借契約（定期借家契約）とは平成12年3月1日に施行された契約形態で、契約で定めた期間が満了することにより、更新されずに契約が終了するのが特徴です。このコラムでは、定期借家の基礎知識はもちろん、中途解約の可否や注意点などを解説します。

定期借家契約の中途解約は可能？

定期借家契約を締結する際は「解約権留保特約」と呼ばれる、契約期間中での中途解約を認める条項について事前に理解しておくことが大切です。

原則として定期借家契約の中途解約はできない

原則として、定期借家契約の中途解約は認められません。定期借家契約とは、予め契約期間が定められている契約です。定期借家契約が施行される前の賃貸借契約では、正当な事由がない限り貸主は更新拒絶をすることができず、「正当な事由」の定義も厳しいという状況を背景に、中途解約ができない定期借家制度が設けられたのです。

定期借家契約の中途解約が可能なケースもある

前述の通り、原則的に定期借家契約の中途解約は認められていませんが、例外で中途解約が可能なケースもあります。

・契約書に解約権留保特約の記載がある

事業用定期建物賃貸借契約の場合、契約書内に解約権留保特約があれば中途解約が認められます。解約権留保特約の有無に関しては、契約書の記載内容を確認しましょう。

・貸主に違約金を支払う
貸主に違約金として、残存期間分の賃料相当額を支払うことにより中途解約が可能なケースもあります。解約権留保特約の記載がない場合は、違約金を用意した上で貸主へ解約を申し入れましょう。

・一定条件を満たして解約
居住目的として借りている場合に限り、条件を満たせば定期借家契約を中途解約することができます。具体的には以下２つが該当します。

   ・物件の床面積が200平方メートル未満

   ・やむを得ない事情によって契約の続行が困難

やむを得ない事情には、転勤や病気による療養など事前に予測が困難であったと認められるものが当てはまります。

定期借家契約の基礎知識

定期借家契約とは、「定期」として契約期間が定められた契約形態です。普通借家契約とは異なり、更新がないため契約期間の満了を迎えることで契約が終了します。貸主は、契約期間満了前の一定期間中に借主への満了通知が必要となり、契約期間の満了を迎えると借主は物件を明け渡さなければいけません。原則として契約の更新はできませんが、貸主・借主双方の合意が取れれば再契約が可能です。また、定める契約期間に上限はなく、半年などの期間の決まっているポップアップストアとしての利用や30年以上の長期的な定期借家契約も可能です。

 定期借家契約の注意点とは

事業用として定期借家契約を利用する場合の注意点を解説します。

いずれは退去することが前提

前述の通り、定期借家契約は予め契約期間を定めた契約であるということと、貸主・借主双方の合意がない限り再契約ができないということを踏まえると、将来的に契約満了時に別の物件へ移転する可能性があります。そのため、移転することを前提としたリスクヘッジを行う必要があります。

契約期限を管理する必要がある

定期借家契約は原則として更新がない契約となるため、契約期限をしっかりと把握しておく必要があります。一般的には、貸主から借主へ一定期間内に満了通知が行われますが、複数の物件で定期借家契約を利用している場合、契約期限の管理が煩雑になってしまうケースもあるため、しっかりと契約期限を管理しましょう。

まとめ

定期借家契約の中途解約は原則として認められていませんが、例外として解約権留保特約や違約金の支払い等によって可能になる場合もあります。定期借家契約を利用する際は、万が一の場合に備え事前に中途解約の確認を行いましょう。

また、定期借家契約を複数利用している場合、契約期限の管理が煩雑になり、契約満了の退去準備等がスムーズにいかないケースもあります。

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