新リース会計対応の鍵は「アセットライト戦略」？ 多店舗展開企業が生き残るための実践的ヒント

2027年4月、新リース会計基準の適用が開始されます。これにより、小売・飲食・サービス業界では、店舗物件の扱いが大きく変わり、財務指標や投資家対応にも影響が出る可能性があります。

本コラムでは、新基準の影響を最小限に抑えつつ、「アセットライト戦略」の具体策を解説します。

2027年4月、「会計が変わる」＝「経営が変わる」ということ

いよいよ2027年4月から、新リース会計基準の強制適用が始まります。

この新基準では、これまで「オフバランス」で処理されていた不動産や設備の賃貸借契約も、原則すべて貸借対照表に計上されるようになります。

これにより、企業の財務諸表は一変します。

• 店舗物件が“使用権資産”として資産に
• 賃料総額が“リース負債”として負債に
• 損益計算書では賃借料が“減価償却費・利息費用”に再構成

「帳簿上の話でしょ？」と思うかもしれませんが、実態は“経営そのものが変わる”レベルのインパクトをもたらします。

財務指標の“見かけ”が変わる─ステークホルダー対応も新時代へ

財務構造が変化すれば、当然ながら財務指標も変わります。

• 自己資本比率の低下  
• D/Eレシオ（負債資本倍率）の悪化  
• EBITDA・営業利益の“見かけの増加”  
• 営業CFの大幅改善（でも実態は変わっていない）

こうした変化は、銀行との財務制限条項や、投資家からの定量評価に影響を及ぼす可能性があります。

ある外食チェーンでは、新リース基準の仮適用で自己資本比率が約10ポイント低下したという試算も出ているほどです。にもかかわらず、それが「制度上の見せ方の変化」にすぎないことを正確に伝えられなければ、信用や株価にすら影響しかねません。

小売・飲食・サービス業─業界によって異なる“課題と戦略”

小売業界では

• 店舗の賃借が多く、リース負債が急増しがち
• 売上連動型の賃料への転換や、契約期間の短縮でリース額を抑える取り組みが進行中
• とある国内大手小売業では約3,000億を超えるリース資産・負債を初年度に計上し、投資家説明資料で影響額を丁寧に開示する対応をとった
  
  

飲食業界では

• フランチャイズ契約における「どちらが契約主体か」がリース計上額に直結
• 米国の大手チェーンでは、店舗物件を本部ではなくフランチャイジーが賃借する形に変更し、BS軽量化を実現
• とある国内大手飲食チェーンは、自己資本比率低下を前提に、投資家に対して「実態は変わっていない」と説明責任を果たした
  
  

サービス業（ホテル・フィットネス）では

• 長期賃貸借に基づく施設運営モデルの見直しが進む
• 欧州のとあるホテルグループでは、16のホテルを「セール＆マネージバック」により売却 → 運営だけを継続 → 約600億円の負債削減に成功
• フィットネス業界では、固定賃料から収益シェア型へとシフトする動きも

キーワードは「アセットライト」と「説明力」

これらの事例が示しているのは、新リース会計の導入が単なる“制度対応”にとどまらないということ。  いま、多くの企業がこの制度をきっかけに、次のようなアクションを始めています。

アセットライト戦略の採用

• 不動産や設備の保有・賃借からの脱却  
• 運営委託契約（マネジメント契約）やFC展開で資産圧縮  
• セール＆リースバックによる資金調達とBSコントロール

ステークホルダー説明力の強化

• 銀行団への事前説明（財務条項への影響、契約見直し）  
• 投資家・株主への注記や差異説明  
• IR資料で「新基準 vs 旧基準」の比較を明示

制度は「会計の話」でも、対応は「経営戦略」である。  
それが、多店舗展開企業に求められている“次の一手”です。

“最初の壁”は、リース契約の整理

そうは言っても、実務の第一歩はすべての契約を棚卸し、分析すること。多店舗展開企業の場合、この作業だけで数百～数千件にのぼることもあり、Excelでの対応には限界があります。

• どの契約がリースに該当するのか？
• リース期間に含める延長オプションはあるか？
• 割引率や利息費用はどう見積もるか？

これらを正しく処理しないと、会計上のリスクだけでなく、監査対応や税務申告にも影響を及ぼします。

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• 新リース会計基準の制度的ポイントと国際基準との違い  
• 小売・飲食・サービス業それぞれの成功事例と実践策  
• アセットライト戦略の実行プロセスと契約見直しのヒント  
• ステークホルダーへの説明責任を果たす方法  
• 会計処理・業務プロセス・システム導入の全体像

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