不動産業界で一気に加速するDXとは？メリット/デメリットや業務への影響を解説

2022年5月18日に「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」(以下、デジタル改革関連法)が施行され、宅地建物取引業法などの不動産の取り扱いに関する法律の一部が改正されました。

この改正により、一部の契約書や重要事項説明書の電子交付が可能になり、不動産契約が完全オンラインで行えるようになります。不動産業界では、この完全オンライン化に向けて2021年5月19日の公布以前からデジタルトランスフォーメーション（DX）に取り組んできました。

本記事では、宅建業法など各種法律の概要や改正の具体的な内容、そしてDXを含む業務への影響などを解説します。

宅地建物取引業法とは？

宅建業法とも呼ばれる法律で、宅地建物取引業に対して免許制度を適用し規制を行うことにより、購入者の利益保護や業界の健全な発展を目的として制定されたものです。
これまでの宅建業法では、賃貸借契約や売買契約を行う際に、紙による交付や宅地建物取引士の押印が必要だったため、オンライン化が遅れていました。

デジタル改革関連法による宅建業法の改正内容

今回のデジタル改革関連法の施行によって、書面や押印を用いた手続きが見直されました。
この法令は、今後社会がデジタル化していくことに合わせて、国民の利便性を向上させることなどを目的としています。

そのため、幅広い業界に関係がありますが、宅建業法への影響は次の2点となります。

書面の電子交付が可能に

これまでは、対面で実際の紙の書類を用いて手続きをする必要がありましたが、今回の法改正により電子交付が可能になりました。

電子交付を認められた書類は以下の4つになります。

媒介・代理契約締結時の交付書面

媒介契約や代理契約を締結した際に交付されるもので、希望する取引価格や報酬など、契約書の内容のうち主要な事項が記載されています。

この書面の交付が必要な媒介・代理契約は、依頼者の宅地や建物が売買や交換の対象になっている場合のみです。ですので、賃貸の媒介・代理契約については、書面交付の義務はありません。

レインズ登録時の交付書面

不動産業者は、宅地・建物の売買・交換について専任媒介契約を締結した場合、国土交通省令で定める期間内に、物件の情報を指定流通機構（レインズ）に登録する必要があります。その際に登録したことを証明する書面となるのが、レインズ登録時の書面交付です。

専任媒介契約では、依頼者が複数の不動産業者と売買や交換の媒介・代理契約を結べないため、依頼した一つの不動産業者に物件の情報が独占される可能性があります。そういった不利益が生じるのを避けるために、レインズへの登録が義務付けられています。

重要事項説明書

対象となる物件の売買・交換・賃借契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士から契約上の重要事項について説明することを重要事項説明といい、その説明の際に交付される書面が重要事項説明書です。

重要事項とは、取引する物件の権利関係や、施設の整備状況、取引条件などの説明すべきもののことで、法律により規定されています。

売買・交換・賃貸契約締結時の交付書面（37条書面）

売買や交換、賃借の契約が締結されたときに交付されるものです。
代金や賃借の額とその支払方法など、契約書の内容のうち主要な事項が記載されています。

これらの書類は、企業のホームページに掲載されたものをダウンロードしてもらう、メールで顧客に送信する、といった形式で交付することができるようになります。

宅地建物取引士の押印義務が廃止に

これまでは、「宅地・建物の売買・交換・賃貸締結後の交付書面」と「重要事項説明書」に宅地建物取引士の記名・押印が必須でしたが、今回の法改正によりその義務が廃止されています。

しかし、宅地業者が宅地・建物の、売買・交換について媒介契約・代理契約を締結した際に交付する書類には、取引士の押印義務があるためご注意ください。

デジタル改革関連法による借地借家法の改正内容

不動産業界のデジタル化は、宅建業法のみにとどまりません。
こちらでは借地借家法の概要と、電子交付が認められた契約について解説します。

まず、借地借家法は「借地法」と「借家法」が合わさった法律のことです。
それぞれ、土地・建物の利用の安定を計るために制定された法律で、以下4つの賃貸借契約についてはその締結を書面で行うことが義務付けられていました。

一般定期借地借契約

50年以上の一定の期間を定めた借地契約のうち、「契約の更新がないこと」、「建物の築造による存続期間の延長がないこと」、「期間満了時の建物買取請求権がないこと」の3つの条件を定めた契約のことです。

事業用定期借地契約

2種類の契約があります。

1つ目は、事業用の建物の所有を目的とした存続期間30年以上50年未満の借地契約のうち、前述した3つの条件を定めた契約です。

2つ目は、事業用の建物の所有を目的とした存続期間10年以上30年未満の借地契約です。

これらの契約は公証人が証書として作成した公正証書により締結する必要があります。

定期建物賃貸借契約、定期建物賃貸借契約説明書面

期間の定めのある建物の賃貸借契約のうち賃貸借契約の更新が認められず、契約期間の満了により賃貸借が終了する賃貸借契約のことです。

取壊し予定の建物の賃貸借における取壊しと同時に賃貸借が終わる旨の特約

法令又は契約によって一定の期間を経過した後に、建物を取り壊すことが明らかな場合で、建物取壊しと同時の賃貸借終了が特約として定められた契約です。

上記4つの契約はすべて書面により締結する必要がありましたが、今回の法改正により事業用定期借地契約を除く3つの契約は書面の電子交付が認められました。

ただし、定期建物賃貸借契約説明書面を電子交付する場合は、建物の賃借人の承諾が必要になります。

改正へ至った経緯

これらの改正は急に決まったことではなく、国土交通省で以前から社会実験が行われてきました。

そのひとつが、2015年から実験を進め、2017年に本格運用が開始された重要事項説明のIT化（IT重説）です。

出典：国土交通省ウェブサイト （https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000092.html）

重要事項説明とは宅建業法の改正で説明したように、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士から契約上の重要事項について説明することであり、国土交通省のガイドラインでは対面で行うことと規定されていました。

IT重説ではこの重要事項説明書をPDFなどにファイル化して共有し、ZOOMなどのITを活用して説明を行うことが出来るように変更されたのです。

このIT重説によって、契約の際にかかる移動時間や移動コストが削減でき、日程調整の手間の軽減も出来るようになりました。

特に新型コロナウイルスの影響から、来店せずに契約締結したいという顧客の意向も増え、IT重説を取り入れるケースが一気に増えました。

とはいえ、IT重説を取り入れたとしても、宅建業法で重要事項説明書の書面交付は変わらず行わなければならない為、重要事項説明はオンラインで出来たとしても、印刷した書面を相手に郵送し、押印を行う必要がありました。

今回の法改正において、書面交付と押印の義務がなくなり、ようやくすべての契約取引がオンライン化されることになりますので、不動産業界のDXも一気に加速することになると思われます。

業務への影響

デジタル改革関連法によって、不動産業界のDXが大きく進んだことが明らかになりました。

DXは、「デジタル技術を活用して業務プロセスを改善する」などの意味を持ちますが、これによって業務にどのような影響があるのでしょうか。こちらでは、今回の法改正によるメリットとデメリットを解説します。

まずメリットですが、相談から契約締結までオンラインでスムーズに行えるようになったことで業務効率が上がっています。改正前の法律では、書面を印刷し郵送するなどのプロセスがあり、そのたびに時間やお金がかかっていました。

しかし、それらはオンライン化に伴い必要なくなったため、取引先や顧客とスムーズなやり取りが可能になっています。

デメリットとして、今までの業務形態を大きく変える必要があるため注意が必要です。
印刷や郵送をしなくなった代わりに、IT業務が急増するため情報リテラシーの教育やデータの管理を徹底しなければなりません。

さらにホームページへの書面掲載や、顧客とのメール・オンライン会議などある程度PCスキルが必要になります。

顧客や取引先のIT環境によっては、やり取りが上手く行かない可能性も考えなければいけません。IT重説では、画像や音声が乱れていないかを確認する必要があり、万が一問題が発生した場合は、解消したのち改めて説明を行う必要があります。

また、取引先が電子交付などに対応していない場合は応じてもらえるよう要請したり、こちらが紙で用意しなければなりません。

サイバー攻撃への対策などセキュリティの懸念から、紙を用いた交付のみを行っている企業もあるためオンライン化する際は注意が必要です。

まとめ

宅建業法の概要から改正の内容、さらにはDXの詳細などを解説しましたが、いかがでしたでしょうか。書面の電子交付が認められたことや、宅地建物取引士の押印義務が廃止されたことによって不動産契約は完全オンラインでできるようになりました。

契約取引のオンライン化が進むことで、コストの削減や業務効率化など、大きな恩恵を受けることが可能になります。その一方でデジタル化されたデータの管理は、非常に煩雑になってしまう可能性もあります。

Pro-Signを活用頂くことで契約書データを簡単に一元管理することが出来ますので、是非ご活用下さい。