2020年の民法改正による賃貸借契約見直しの7つのポイントを詳しく解説！

1896年に制定された民法は、2020年4月1日に大きな改正がありました。約120年振りの初めてのこの改正は、賃貸借契約にも影響を及ぼすため不動産業界では大きく注目されています。

今回の改正民法では、貸主・借主の双方のルールを明文化したため、賃貸を契約しようと考えている人は理解しておく必要があります。

本記事では、改正民法で見直された賃貸借契約のポイントを詳しく解説します。

賃貸借契約への改正民法の適用時期

改正後の民法が適用される時期について、原則として「施行日より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正後の新しい民法が適用される」と規定されました。

つまり、改正民法が施行された2020年４月1日以降の契約から適用となります。

例えば、2020年3月1日に契約して入居し、2022年2月に退去してその際トラブルが生じた場合は改正民法ではなく、旧民法の適用となります。

しかし、改正民法施工の2020年４月1日に当事者の合意により賃貸借契約などを更新した場合は、改正民法が適用されることに注意が必要です。

７つの賃貸借ルール見直しポイント

敷金の返還について

敷金とは、入居者が貸主に対して賃貸時に預けておく保証金のようなお金です。

原則として退去時に全額返還されるものですが、家賃滞納等があった場合には敷金から差し引かれます。

しかし、旧民法では敷金の定義や敷金返還請求権についての規定がなく、退去時の経年劣化による修繕費等まで敷金から請求されてしまうことがあり、トラブルに発展するケースが多くありました。

今回の改正民法では、敷金のルールを次のように明文化しました。

その上で、貸主は「賃貸借が終了し、賃貸物の返還を受けたとき」または「借主が適法に賃借権を譲り渡したとき」のいずれかで、敷金から未払いとなっている賃料の控除額を、借主に返還しなければならないと定められました。

改正民法の施行前は、借主が貸主に金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で交付した金員につき、敷金以外に「保証金」といった名目で交付されることがありました。

そのため、敷金と保証金とで適用されるルールの差異が不明確でしたが、今回の改正により借主が貸主に金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で交付した金員については、「いかなる名目によるかを問わず」敷金のルールが適用されることになりました。

契約中の賃貸物件の修繕について

改正民法の施行前は、借主が賃貸物件の修繕をした時にかかる費用をどこまで貸主に請求できるかの規定がありませんでした。

そのため、例えば賃貸物件の水漏れや詰まり、エアコン等の故障による修理を行った場合に、所有者である貸主の許可を得ずに借主が自由に修繕を行うことができませんでした。

また、賃貸借契約では貸主が修繕義務を負いますが、旧民法では借主に修繕が必要な理由があるときの修繕義務についての規定もありませんでした。これらにより、日々の生活に支障来したり、被害が拡大したりとトラブルに発展するケースがありました。

今回の改正民法では、下記が明文化されました。

賃貸借契約中に借主の帰責性なしに賃貸物に破損が生じた場合は、旧民法同様に改正民法でも原則として貸主に修繕の義務があります。また、雨漏りや水漏れなどを発見したときの通知義務は借主にあります。故障などの不具合を知っていながら、連絡をせずに被害が拡大した場合の損害賠償責任は借主にあるので、貸主への連絡は迅速に行う必要があります。

一方、改正民法には、具体的に誰がどのような基準で修繕の必要性の有無を判断するかの規定はありません。そのため、借主側で修繕を行った場合にその必要性や範囲、急迫性、費用負担などでトラブルが生じる可能性があります。

賃貸借契約書を取り交わす時点で、具体的な修繕にかかるルールを定めておく必要があると考えられます。

退去時の原状回復について

改正民法の施行前は、原状回復の基準が明確ではなく、その費用負担についても定められていませんでした。

今回の民法改正では、下記の場合には賃借人には原状回復義務がないことを明文化しました。

参考までに、下記は通常損耗に該当する主なケースになります。

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

・畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどによるもの)

・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ

・壁等の画鋲、ピン等の穴

・鍵の取り換え（破損や紛失は対象外）

連帯保証人の債務保証について

改正民法の施行前は、賃貸借契約の連帯保証人が支払いの責任を負う金額の上限やその責任範囲が明確に規定されていませんでした。

今回の民法改正により、賃貸借契約書への連帯保証人の限度額の明記が義務付けられ、責任範囲は「債務の元本」「債務に関する利息」「違約金」「損害賠償」「その他に発生する債務」と規定されました。

なお、保証会社を利用する場合は、入居者は保証会社の審査に通り保証料を納めることが前提となるため極度額を定める必要はありません。

賃貸物の一部消失による賃料減額について

改正民法の施行前は、賃貸物の設備やその一部に滅失（故障や破損）が生じた場合、借主は貸主に対して賃料の減額を請求できる権利がありました。改正民法では、滅失が生じた場合に請求の有無に関わらず「賃料は減額される」と明文化されました。

しかし、具体的な金額等の詳細は明文化されておらず、契約書で明記するか、都度協議を行う必要があります。

また改正民法では、賃貸物件などの目的物が一部使用不能になった場合の賃料減額についてもが定められました。

例えば、水道やガスが出なくなったという場合には、「目的物の一部滅失」ではありませんが、「目的物の使用・収益が一部不能になった場合」に当たり、その「不能」の程度に応じて賃料が減額されることになります。

旧民法では、一部滅失の場合のみ賃料の減額を請求できる権利がありましたが、改正民法では、一部滅失に限らず一部使用収益不能の場合にも、請求せずとも賃料が減額されることになりました。

なお、一部滅失または一部使用収益不能により、残りの部分では賃貸借契約を締結した目的が果たせない場合、借主は賃貸借契約を解除することが可能です。

賃借権の存続期間について

改正民法では、賃借権の存続期間の上限が20年から50年に変更されました。

これによって、長期で利用する事業用地などの場合、賃貸借期間を50年とする賃貸借契約を結ぶことが可能になりました。

旧民法では、賃貸借契約の期間が20年を超えた賃貸物の損傷や劣化による貸主の不利益を考慮し、借地借家法が適用されない賃貸借契約の期間は、最大20年までとされていました。

しかしながら、現代社会においては、20年以上の賃貸借契約のニーズが出てきました。

太陽光パネルの設置敷地の賃貸借契約を締結するケースを例に挙げると、契約期間の上限が20年であると、借主は投資コストの回収前にパネルの撤去をせねばならず不利益を被ってしまうため、長期にわたって借り続けることを望みます。

こういった背景から、改正民法では借地借家法が適用されない賃貸借契約に関しても、契約期間の上限を50年までの変更を定めました。

ただし、建物賃貸借契約、建物所有目的の土地賃貸借契約については、借地借家法が適用されるため本改正による影響がないことに注意が必要です。

契約中の家主変更について

改正民法の施行前は、賃貸不動産の譲渡により家主が変更になった場合、誰が賃貸人になるのか、新しい所有者は賃借人に賃料を請求できるのかといった規定がありませんでした。

改正民法では、下記規定が設けられ、不動産の所有権移転登記が行われていれば、登記簿上の所有者がオーナーとなり、賃料の請求ができることが明文化されました。

今回は、2020年の民法改正による賃貸借契約の見直しについて、大きく７つのポイントを解説しました。

大幅に改正された民法ですが、すでに商慣習として行われていた裁判例や国交省のガイドライン等を明文化した意味合いが強いと言えます。

旧民法が曖昧なものであったが故に多くのトラブルが生じていましたが、改正民法の施行によって貸主も借主もルールが明確になり、安心して契約を締結することができるようになったと考えられます。

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