知らないと大きな損失に繋がる！原状回復工事で抑えるべきポイント
店舗やオフィス、事務所を解約するとなった際に行わなければならない原状回復工事。
Pro-Signにも様々な賃貸借契約情報が登録されていますが、その中で移転・閉店・閉鎖となる案件も多く存在します。
今回は、退去の際に行わなければならい原状回復工事と、それにまつわる工事区分について解説しつつ、原状回復工事を適正価格で実施する為の重要なポイントをまとめていきたいと思います。
原状回復工事とは
そもそも原状回復工事とは、「現在の状態」から「入居前の状態」へ戻すための工事で、一般的には借主（テナント）都合で変更した室内工事の復旧を行い貸主（オーナー）へ返還するための工事を指します。この原状回復工事は賃貸借契約期間中に行う必要があります。
入居前の原状へ回復しなければならないため、テナント側が入居時に手を加えているほど、それに比例して原状回復工事の費用も大きくなる傾向にあります。
A工事、B工事、C工事とは
原状回復工事における工事は、「工事費用の負担者」と「施工者の選定者」の違いによってＡ工事、Ｂ工事、Ｃ工事と区分されます。工事発注者や施工者の選定者は、工事の対象箇所によって以下のように決定されます。
- Ａ工事：建物の躯体部分、共用部にかかわる部分に対する工事
- Ｂ工事：借主要望で建物の設備等に手を加える工事
- Ｃ工事：借主要望で借りている専有部に手を加える工事
分かりやすく図で表すと下記のようになります。
B工事を実施する際の注意点
Ｂ工事とＣ工事についてはテナントが費用負担をしますが、Ｂ工事の施工者はオーナーにて決定されます。このＢ工事は、オーナーが費用を負担しませんので、金額よりも品質面を重視し、一般的には大手ゼネコンへ依頼します。なぜかというと、不動産価値維持のため、全てのＡ工事およびＢ工事を同施工者に行わせることで、万が一、施工不良があった際に誰に工事責任（瑕疵責任）があるかを明確にできるため、通常はオフィスビル新築時に施工したゼネコンへ依頼したいと考えます。
ですから、Ｃ工事であれば、テナントが相見積もりを取り、安値の施工者へ発注することが可能ですが、Ｂ工事においては施工者を変更される恐れがないことから、施工者も割安な見積書を提示することはありません。そのため、テナントの想定を上回る工事費用を請求されてしまうケースが多くなる傾向にあります。
適正価格で実施する為に重要なポイント
テナントが負担すべき工事は前述した工事区分におけるＢ工事とＣ工事だけになります。まずはＡ工事がテナントの負担範囲に入っていないかを確認しましょう。
適正価格にするためには、通常損耗の範囲を超えた要求をされていないか、工事が必要だとしても、オーナーの指定業者に頼まずに自社で発注できる工事範囲がないか、という観点から工事見積書、賃貸借契約書、図面（あれば入居時のオーナーとのやり取りの記録や入居時の写真等も）といった資料の確認が必要です。
管球の清掃程度が妥当にもかかわらず管球の交換を要求される、床のタイルカーペットの交換だけではなく、OA フロア（床下に配線を通すための床のかさ上げ材）の交換やOA フロア下の清掃費まで要求されるといった、建設業界での就業経験がないテナントの担当者からすると、一見妥当な「本来テナント負担とならない工事内容」について見積書に計上されることがあります。
オーナーとしては、自社で費用負担をする必要がないので、よりきれいな状態にすることで次の入居者が決まりやすくなり、賃料にも影響するのであれば、原状回復工事のタイミングでテナント負担工事に振り分けてしまいたいと考えます。
ですから、現場確認時や工事見積書の受領時、またのちの協議において、工事の必要性や工事区分について擦り合わせ、明確にすること、受け身の姿勢ではなく適正な内容にしたいという意思表示をしっかりと示すことが非常に重要です。
Pro-Signを御利用頂ければ、賃貸借契約書の管理はもちろん、図面や写真等のデータや、過去のやり取り、交渉履歴等も全て残しておくことが可能です。日頃の運営においても重要な情報となることはもちろんですが、退去の際の交渉時にも非常に重要となりますので、是非うまく機能を活用して管理を図って頂ければと思います。
