【2026年最新】新リース会計基準の基礎とは？適用時期・不動産賃貸借契約・多店舗企業への影響を解説

新リース会計基準は、2024年9月13日にASBJ（企業会計基準委員会）から正式に公表されました。主な公表物には、企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」と、企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」があります。

新基準では、借手側において、ファイナンス・リースかオペレーティング・リースかにかかわらず、原則としてリース開始日に使用権資産とリース負債を計上する考え方が採用されています。

これにより、これまで賃借料として費用処理していた不動産賃貸借契約についても、リースに該当する場合には、会計上の資産・負債計上やリース期間の判断が必要になる可能性があります。

この記事では、新リース会計基準の基礎、適用時期、不動産賃貸借契約への影響、多店舗展開企業が今から準備すべき契約情報について、最新情報をもとに整理します。

新リース会計基準は正式に公表済み

新リース会計基準は、公開草案の段階を経て、2024年9月13日に正式基準として公表されました。

その後、2025年4月23日には、企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」および企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」について修正が公表されています。ただし、この修正は、会計処理および開示に関する定めを実質的に変更するものではないとされています。

したがって、これから対応を進める企業は、「新基準がいつ決まるのか」を待つ段階ではなく、確定した基準と最新の適用指針を前提に、自社の契約情報や会計プロセスを整備する段階に入っています。

適用時期はいつからか

新リース会計基準は、2027年4月1日以後開始する連結会計年度および事業年度の期首から適用されます。また、2025年4月1日以後開始する連結会計年度および事業年度の期首から早期適用することも可能です。

たとえば3月決算企業の場合、原則適用は2028年3月期からとなります。早期適用を選択する場合は、2026年3月期からの適用が可能です。

適用開始までには一定の期間がありますが、対象となる契約の洗い出し、契約情報の台帳化、会計方針の検討、システム対応、監査法人との協議には時間がかかります。特に不動産賃貸借契約を多数保有する企業では、早めの準備が重要です。

新リース会計基準で変わる借手の会計処理

新リース会計基準の大きな変更点は、借手側の会計処理です。

従来の日本基準では、オペレーティング・リースについて、貸借対照表に資産・負債を計上せず、支払ったリース料を費用処理する実務が一般的でした。

新基準では、借手のリースについて、原則としてリース開始日に使用権資産とリース負債を計上します。その後、使用権資産については減価償却費を、リース負債については利息相当額を認識することになります。

つまり、新リース会計基準への対応では、会計処理の変更だけでなく、どの契約がリースに該当するのか、どの金額をリース料に含めるのか、どの期間をリース期間とするのかを整理する必要があります。

契約名称ではなく、実態でリースに該当するかを判断する

新リース会計基準では、契約書の名称が「リース契約」であるかどうかだけで判断するわけではありません。

不動産賃貸借契約、設備利用契約、倉庫利用契約、駐車場契約、業務委託契約などであっても、特定された資産の使用を支配する権利が一定期間にわたり対価と交換に移転している場合には、リースを含む契約に該当する可能性があります。

多店舗展開企業では、店舗、事務所、倉庫、駐車場、配送拠点、看板、設備など、リースに該当する可能性のある契約が複数部門に分散していることがあります。まずは契約の棚卸しを行い、リースに該当する可能性のある契約を網羅的に把握することが重要です。

不動産賃貸借契約で特に重要になるリース期間

不動産賃貸借契約において、特に実務上の負担が大きくなるのがリース期間の判断です。

借手のリース期間は、単に契約書に記載された契約期間だけで決まるわけではありません。借手が原資産を使用する権利を有する解約不能期間に、借手が行使することが合理的に確実な延長オプション期間や、借手が行使しないことが合理的に確実な解約オプション期間を加えて判断します。

たとえば、契約書上は2年契約であっても、店舗出店時に多額の内装投資を行っており、事業上も長期利用が前提となっている場合には、単純に2年だけをリース期間と見ることが適切とは限りません。

● 「合理的に確実」の判断で確認する要素

この判断は、会計部門だけでは完結しにくい領域です。店舗開発、法務、経理、事業部門、経営企画などが持つ情報を集約し、監査法人等とも確認しながら、契約ごとに判断できる状態を整える必要があります。

短期リース・少額リースなどの簡便的な取扱い

新リース会計基準では、一定の短期リースや少額リースについて、使用権資産およびリース負債を計上せず、リース料を費用処理できる簡便的な取扱いが認められています。

ただし、これらの簡便的な取扱いを適用できるかどうかを判断するためにも、契約期間、購入オプションの有無、リース料総額、原資産の単位、維持管理費用相当額などの情報整理が必要です。

店舗や事務所などの主要な不動産賃貸借契約が短期リースや少額リースに該当するケースは限定的と考えられます。一方で、借上社宅、小規模倉庫、短期利用スペース、事務機器、少額設備などは確認対象になる可能性があります。

多店舗展開企業への影響が大きい理由

多店舗展開企業では、不動産賃貸借契約の件数が多く、契約条件も店舗ごとに異なります。そのため、新リース会計基準への対応では、単に会計システムを変更するだけでは不十分です。

店舗ごとに、契約期間、更新条項、中途解約条項、賃料、共益費、敷金・保証金、原状回復義務、フリーレント、改装投資、退店予定などを整理し、会計判断に使えるデータとして管理する必要があります。

特に、契約更新や賃料改定が頻繁に発生する企業では、初年度対応だけでなく、適用後の継続運用まで見据えた管理体制が必要です。

新リース会計基準対応で準備すべき契約情報

新リース会計基準への対応では、契約書を保管しているだけでは十分ではありません。契約内容を会計判断に使える形で構造化し、必要な情報を継続的に更新できる状態にしておくことが重要です。

● 整理しておきたい主な情報

• 契約開始日・契約終了日
• 契約更新条項・自動更新の有無
• 中途解約条項・解約予告期間
• 延長オプション・解約オプションの有無
• 固定賃料・変動賃料・共益費・維持管理費の内訳
• 敷金・保証金・建設協力金等
• フリーレント、段階賃料、賃料改定条項
• 原状回復義務・解約違約金
• 改装投資・造作・賃借設備の状況
• 店舗の売上・利益・戦略的重要性
• 退店予定・移転予定・再契約方針

これらの情報を一元管理できていれば、リース判定、リース期間の判断、使用権資産・リース負債の算定、監査対応、注記情報の作成を進めやすくなります。

導入前に進めたい対応ステップ

新リース会計基準への対応は、会計部門だけで完結するプロジェクトではありません。契約情報を持つ部門、店舗開発部門、法務部門、事業部門、システム部門、監査法人等と連携しながら進める必要があります。

特に多店舗展開企業では、初年度の対応だけでなく、適用後も新規契約や契約変更が継続的に発生します。会計基準対応を一時的な作業ではなく、契約管理業務の一部として設計することが重要です。

新リース会計対応は、店舗情報管理を見直すきっかけになる

新リース会計基準への対応は、単なる会計処理の変更ではありません。

不動産賃貸借契約をはじめとする各種契約を、会計に使えるデータとして整理し、契約更新、賃料改定、退店、改装投資、事業計画などの情報とつなげて管理することが求められます。

契約情報が一元管理されていれば、新リース会計対応だけでなく、店舗戦略、投資回収、退店判断、コスト管理にも活用しやすくなります。

まとめ

新リース会計基準は、2024年9月13日に正式公表され、2027年4月1日以後開始する連結会計年度および事業年度の期首から原則適用されます。2025年4月23日には修正も公表されていますが、会計処理および開示に関する定めを実質的に変更するものではないとされています。

新基準では、借手側において、原則としてリース開始日に使用権資産とリース負債を計上します。不動産賃貸借契約も、契約の実態によってはリースを含む契約として整理が必要になります。

特に多店舗展開企業では、契約件数が多く、更新・解約・賃料改定も頻繁に発生します。契約期間、更新条項、解約条項、賃料内訳、改装投資、店舗の重要性などを横断的に把握できる体制が必要です。

新リース会計基準への対応をきっかけに、契約書を保管するだけの管理から、会計・税務・経営判断に使える契約情報管理へ移行することが重要です。

ご利用にあたって

参考：企業会計基準委員会「企業会計基準第34号『リースに関する会計基準』」、企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」、金融庁「財務諸表等規則等の一部改正」